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Einzelhandelsmarkt: Vermietung bearish, Investment bullish!

12.12.2016

Insbesondere für die aktuelle Konstellation gegenläufiger Tendenzen in der Vermietung und im Investment sind realitätsnahe Standort- und Marktanalysen für Handelsimmobilien unerlässlich. Chefresearcher Olaf Petersen sprach an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt (HfWU) in Geislingen im Rahmen der Reihe „Immobilienmarketing und Maklerwesen“. Er illustrierte dies anhand von Beispielen sowie des von ihm entwickelten COMFORT-City Rankings. Organisiert wird die Veranstaltung von HfWU-Professor Dr. Stephan Kippes.

Mit einer Verkaufsfläche von rd. 120 Mio. m² (1,5 m² pro Einwohner) weist der deutsche Einzel¬handel eine der größten Verkaufsflächenausstattungen in ganz Europa auf. Angesichts des wachsenden Online-Handels erhöht sich - mit beträchtlichen lokalen und regionalen Unterschieden - der Druck auf die Mieten. Dies gilt insbesondere auch für das Flächennachfrager-Schwergewicht Textil-Einzelhandel.

Das Research-Team von COMFORT analysierte 146 deutsche Städte. Im Gesamtdurchschnitt sinken die Mieten und bei differenzierter Betrachtung: Von allen Städten war eine Zunahme der Höchstmieten bei Kleinflächen nur noch für acht Städte (= 5 %) festzustellen. Immerhin: bei der klaren Mehrheit von Städten (absolut 93 = 64 %) blieb das Mietniveau stabil. Allerdings waren bei 45 Städten (= 31 %) die Höchstmieten rückläufig - bei Drei Viertel von ihnen sogar um mehr als 5 %. Hier waren stärker, jedoch keines ausschließlich, kleinere Städte betroffen.

„Der Nachfrage- und Anlagedruck des deutschen Retail-Investmentmarktes ist dagegen 2016 dank der europäischen Zentralbank und der ökonomischen Stärke nachwievor hoch, das Transaktionsvolumen wird jedoch niedriger als im herausragendem Vorjahr sein“, prognostiziert Petersen. Hauptgrund ist die mangelnde Verfügbarkeit geeigneter Handelsimmobilienobjekte. Core Investments stehen im Fokus. Angesichts der Angebotsengpässe sind Core Plus und Value Add-Objekte ebenfalls stark gefragt. Da die Metropolen nahezu leergekauft sind, gewinnen gute Oberzentren und Mittelstädte bei Investoren an Bedeutung. Angesichts dieser Rahmenbedingungen befinden sich die Renditen bei allen Handels-Assetklassen auf einem „Rekordtief“.

Dies wird eindrücklich von der COMFORT-Städte-Datenbank belegt: Von den insgesamt 146 erfassten Städten wiesen im 4. Quartal 2016, 98 Städte (= 67 %) aller Größen gegenüber dem Vorjahr steigende Kaufpreisfaktoren auf: gut die Hälfte davon (52) um bis zu 0,5 Prozentpunkte. Bei der anderen knappen Hälfte (46) sind die Faktoren noch (teilweise deutlich) stärker gestie¬gen. In 46 Städten blieben die Kaufpreisfaktoren konstant. In lediglich zwei Städten (Recklinghausen und Remscheid: jeweils u.a. bedingt durch centerbezogene Sonderentwicklungen) gingen sie geringfügig zurück.

In dieser speziellen Gemengelage gegenläufiger Nachfrageentwicklungen auf dem Vermietungs- und Investmentmarkt für Handelsimmobilien kommt sorgfältigen Standort- und Marktanalysen eine gewachsene Bedeutung zu. Dabei stellt insbesondere die Kalkulation bzw. Annahme der realistischen längerfristigen Miete einen „wesentlichen Erfolgsfaktor“ für die nachhaltige Wirtschaftlichkeit von Handelsimmobilieninvestments dar.

Der jährlich im Frühjahr erscheinende COMFORT High Streets-Report  enthält für die wichtigsten deutschen Einkaufsstädte Analysen mit relevanten Key Facts wie Mietpreise, Kaufpreisfaktoren oder Bewertun¬gen zu den 1A-Lagen und den absehbaren Entwicklungen. Die Stadt-Einschätzung erfolgt anhand des COMFORT-City Rankings, einem gewichteten Index von insgesamt 35 maßgeblichen Parametern aus den Bereichen Demografie / (Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel sowie Standort / Immobilien. Außerdem werden die relevanten Shopping-Center der Städte aufgeführt.

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