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Serie über die Berliner Einkaufsstraßen – Teil 4 von 6, Friedrichstraße

26.09.2019

Friedrichstraße: Wettbewerbsdruck, Umbruch und Neudefinition. Die Friedrichstraße muss sich neu erfinden.

 

COMFORT, Spezialist für Einzelhandelsimmobilien, erhebt in regelmäßigen Abständen die wesentlichen Daten, Höchstmieten und Passantenfrequenzen der wichtigsten Berliner Einzelhandelslagen. Untersucht werden die Straßen Kurfürstendamm / Tauentzienstraße, Alexanderplatz, Friedrichstraße, Hackescher Markt, Schloßstraße und Wilmersdorfer Straße. Die aktuellen Daten und Entwicklungen werden in einer kleinen Serie dargestellt, Teil 4 widmet sich der Friedrichstraße.

Im Spannungsfeld zwischen Alexanderplatz und Leipziger Platz sucht die Friedrichstraße ihren zukünftigen Platz in der Berliner Einzelhandelslandschaft. Aufgrund der gewachsenen Konkurrenz – nicht zuletzt durch die Mall of Berlin und die weitestgehende Rückkehr des Luxuseinzelhandels zum Kurfürstendamm – kann man hier schon von einer Suche nach Zukunftsfähigkeit und Identität sprechen. Diskussionen über die Schaffung einer Fußgängerzone sind Teil dieser Maßnahmen, sicher aber nicht die alleinige heilsbringende Lösung. Eine Einrichtung einer Fußgängerzone ändert an der inhaltlichen Ausrichtung nichts. Wichtig ist das verfügbare Klientel zu bedienen, Potentiale abzuschöpfen und eine gehobene Nische zwischen den anderen vorhandenen Einzelhandelsstandorten zu besetzen.

Im frühen 20. Jahrhundert war die Friedrichstraße vor allem Vergnügungsmeile. Der heutige Charakter als Einkaufs- und Geschäftsstraße zwischen Bahnhof und Checkpoint Charlie entstand vornehmlich durch die Quartiersentwicklungen der Nachwendezeit. Immer schon war und ist die Friedrichstraße eine erste Adresse für Büros und Hotels, da die Nähe zu Bundestag und Ministerien, touristischen Sehenswürdigkeiten sowie kulturellen Einrichtungen herauszustellen ist. Somit ist der Einzelhandel nur eine Funktion, die in ihrer heutigen Ausprägung auf die 90er Jahre zurückgeht.

Seinerzeit war der Bedarf nach exklusiven Einzelhandelsflächen im Ostteil der Stadt groß, sodass insbesondere die Quartiere 205, 206 und die Galerie Lafayette im Quartier 207 neue Akzente setzen konnten. Hier siedelten sich seinerzeit Luxuskonzepte an, trotzdem blieb die Ausprägung als ausgewiesene Luxuslage aus, da der Mieterbesatz seit jeher sehr gemischt war.

Mit insgesamt gut 50.000 m² Einzelhandelsverkaufsfläche – weniger als allein das KaDeWe in der City-West – war die Friedrichstraße unter quantitativen Aspekten nie auf Augenhöhe mit dem Kudamm / Tauentzien.  Durch die Weiterentwicklung des Alexanderplatzes und die Eröffnung der Mall of Berlin zu den bereits bestehenden Potsdamer Platz Arkaden, aber auch aufgrund des erheblichen Neupositionierungsbedarfs der Quartiere 205 und 206 haben sich in der Friedrichstraße in den letzten Jahren gewisse Verwerfungen und Leerstände ergeben.

Gleichzeitig gingen über die Jahre auch die Passantenfrequenzen zum Teil deutlich zurück. Stärkster Bereich in diesem Kontext mit inzwischen nur noch unter 5.000 Passanten pro Stunde ist der Abschnitt zwischen Bahnhof Friedrichstraße und Unter den Linden, der sich einer rückläufigen Tendenz um 10-20% auch nicht entziehen konnte.

Die Mieterschaft in diesem Teil der Straße ist relativ konsumig geprägt, wobei das Kulturkaufhaus Dussmann als ein bundesweites Unikat hier deutlich heraussticht. Der südliche Bereich weist durchschnittliche Frequenzen von 2.000 bis 3.000 Passanten pro Stunde auf, wobei festgehalten werden kann, dass je weiter man in Richtung Leipziger Straße kommt, die Frequenz kontinuierlich abnimmt.

Die insgesamt herausfordernde Entwicklung der Friedrichstraße schlägt sich auch in der Entwicklung der Spitzenmiete mit Rückgängen von 10-15% nieder. Für kleine Läden im besten Abschnitt der Straße zwischen 80 bis 120 m² sind heute durchaus noch Mieten von bis zu 200 €/m² erreichbar, während Flächen zwischen 300 und 500 m² hier bis zu 100 €/m² erzielen können.

Als Fazit lässt sich festhalten, dass die Friedrichstraße im Gefüge der Berliner 1A-Lagen aktuell spürbar an Gewicht verliert. Dies ist u.a. im Zusammenhang mit der Konzentration diverser Premium- und Luxus-Labels auf die City West, dem zunehmenden Einfluss der Mall of Berlin und die notwendigen Restrukturierungen in den Quartieren 205 und 206 zu sehen. Im Zuge dieser Maßnahmen ist davon auszugehen, dass sich die Verkaufsflächen insbesondere in der Vertikalität zukünftig verringern und attraktiven Büroflächen weichen werden. Wichtig ist auch, dass die Friedrichstraße aus Einzelhandelssicht ihre Identität findet, um im attraktiven Gesamtumfeld der Lage auch im Handelsbereich langfristig bestehen zu können. Ronald Steinhagen, Geschäftsführer bei COMFORT: „Hier kann es durchaus sein, dass sich der Anteil an hochwertiger Gastronomie, Dienstleistungen und Showrooms gegenüber klassischem Einzelhandel durchsetzen wird.“

 

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